خرید خانه و زمین دیگر فقط به بررسی قیمت، موقعیت ملک و توافق میان خریدار و فروشنده محدود نمیشود. نوع سند مالکیت و نحوه ثبت معامله نیز اهمیت زیادی دارد و در برخی موارد میتواند تعیین کند که قرارداد خریدوفروش باید چگونه ثبت شود. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، توجه به وضعیت سند قبل از امضای هر قراردادی اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
یکی از مواردی که خریداران باید به آن توجه کنند، رنگ سند مالکیت است. اسناد تکبرگ قدیمی معمولاً با عنوان سند زرد یا کرم شناخته میشوند، در حالی که سندهای مالکیت جدید که پس از اجرای مقررات جدید صادر شدهاند، به رنگ سبز هستند. تفاوت این دو فقط ظاهری نیست و در نحوه انجام معاملات نیز آثار حقوقی متفاوتی دارد.
سند سبز، نسل جدید سندهای مالکیت تکبرگ است که در چارچوب اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر میشود. بر اساس توضیحات منتشرشده از سوی منابع حقوقی و ثبتی، معاملات مربوط به املاکی که مشمول مقررات سند سبز هستند باید در چارچوب فرایند رسمی ثبت شوند.
به همین دلیل، خریدار نباید تصور کند که برای چنین ملکی میتواند مانند گذشته تنها یک قولنامه یا مبایعهنامه عادی میان خود و فروشنده تنظیم کند و بعداً برای انتقال سند اقدام کند. در مورد املاک دارای سند سبز، ثبت رسمی معامله اهمیت اساسی دارد و انجام معامله خارج از فرایند رسمی میتواند برای طرفین تبعات حقوقی ایجاد کند.
سامانه کاتب چه نقشی در معاملات ملکی دارد؟
#«کاتب» یکی از سامانههای مورد استفاده در فرایند جدید ثبت معاملات رسمی است. مشاوران املاک دارای مجوز میتوانند اطلاعات معامله را در این بستر ثبت کنند و قراردادهای پیشبینیشده در سامانه را مورد استفاده قرار دهند. طبق گزارشهای منتشرشده، تعداد قراردادهای یکسان قابل استفاده در سامانه کاتب نیز توسعه پیدا کرده است.
بنابراین مراجعه به یک مشاور املاک مجاز به معنی بینیازی از ثبت رسمی معامله نیست. نقش بنگاه در فرایند جدید با گذشته تفاوتهایی دارد و ثبت اطلاعات معامله در سامانه، در موارد مشمول قانون، بخشی از مسیر رسمی معامله محسوب میشود.
قبل از خرید ملک چه چیزی را استعلام کنیم؟
#یکی از مهمترین کارها پیش از پرداخت وجه یا امضای قرارداد، بررسی اصالت و وضعیت ثبتی سند است. در سامانه «ثبت من» امکاناتی برای بررسی اطلاعات سند و ملک وجود دارد و در بخش املاک و کاداستر میتوان با وارد کردن اطلاعاتی مانند استان، حوزه ثبتی، پلاک اصلی و فرعی و کد ملی مالک، وضعیت اصالت سند را بررسی کرد.
این استعلام میتواند به خریدار کمک کند تا اطلاعات درجشده در سند را با اطلاعات ثبتی ملک تطبیق دهد. بررسی وضعیت مالک رسمی، مشخصات ملک و اطلاعات ثبتی پیش از معامله، از اقداماتی است که میتواند ریسک اختلافات بعدی را کاهش دهد.
آیا سند زرد هم قابل معامله است؟
#وجود سند زرد به این معنی نیست که ملک قابل خریدوفروش نیست. سندهای تکبرگ قدیمی همچنان در بازار وجود دارند، اما شرایط معامله و مقررات مربوط به آنها باید بر اساس وضعیت ثبتی ملک و مقررات جاری بررسی شود. در مقابل، درباره سند سبز باید توجه ویژهای به الزام ثبت رسمی معامله داشت.
به همین دلیل، نمیتوان تنها بر اساس رنگ سند تصمیم گرفت که یک ملک «مشکل دارد» یا «مشکل ندارد». رنگ سند یکی از نشانههای مهم برای تشخیص چارچوب معامله است، اما بررسی وضعیت ثبتی، مالکیت، محدودیتهای قانونی و نحوه ثبت معامله نیز ضروری است.
اگر ملک سند سبز داشته باشد، قولنامه عادی چه میشود؟
#یکی از هشدارهای مهمی که در گزارشهای حقوقی و ثبتی منتشر شده، مربوط به انجام معامله عادی برای املاک دارای سند سبز است. سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیشتر اعلام کرده بود که انجام معاملات عادی درباره این دسته از املاک ممنوع است و در صورت ایجاد اختلاف، خریدار و فروشنده ممکن است با محدودیتهای جدی برای پیگیری قضایی مواجه شوند.
در همین زمینه، گزارشهای جدیدتر نیز بر این موضوع تأکید دارند که برای ملک دارای سند سبز نباید صرفاً به قولنامه عادی اکتفا کرد. معاون سازمان ثبت اسناد و املاک نیز در مرداد ۱۴۰۵ هشدار داده است که اگر ملکی سند سبز دارد، حتی یک قولنامه عادی نیز نباید به عنوان جایگزین فرایند رسمی معامله مورد استفاده قرار گیرد.
مشاور املاک چه نقشی دارد؟
#با تغییر فرایند ثبت معاملات، مشاور املاک همچنان میتواند در انجام معامله نقش داشته باشد، اما معامله باید در مسیر قانونی و سامانههای تعیینشده پیش برود. گزارشهای منتشرشده درباره سامانه کاتب نشان میدهد اتصال مشاوران املاک به این سامانه برای ثبت قراردادهای یکسان در حال گسترش است.
بنابراین خریدار بهتر است پیش از پرداخت مبلغ قابل توجه، درباره مجوز فعالیت مشاور املاک، وضعیت سند، مالک رسمی و مسیر ثبت قرارداد اطمینان حاصل کند و از انجام معامله صرفاً بر پایه یک برگه عادی بدون بررسی وضعیت ثبتی ملک خودداری کند.
چکلیست مهم قبل از خرید خانه
#قبل از امضای قرارداد خرید ملک، چند موضوع را باید بررسی کرد: نوع و رنگ سند، اصالت سند، مشخصات مالک، وضعیت ثبتی ملک، محدودیتها یا موانع احتمالی انتقال، نحوه ثبت معامله در سامانه مربوط و در صورت لزوم تنظیم سند رسمی در دفترخانه.
همچنین بهتر است خریدار تنها به تصویر سند یا گفته فروشنده اکتفا نکند. بررسی اطلاعات ملک در سامانههای رسمی و تطبیق آن با سند ارائهشده میتواند از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کند. سامانه ثبت من نیز امکان بررسی برخی اطلاعات مربوط به سند و ملک را فراهم کرده است.
در نهایت، مهمترین تفاوتی که خریداران باید به خاطر بسپارند این است که سند سبز فقط یک سند با رنگ متفاوت نیست؛ صدور آن در چارچوب مقررات جدید ثبت رسمی معاملات قرار گرفته و همین موضوع باعث شده نحوه خریدوفروش این املاک با بسیاری از معاملات سنتی تفاوت داشته باشد. بنابراین قبل از پرداخت پول یا امضای قرارداد، ابتدا وضعیت سند و مسیر قانونی ثبت معامله را مشخص کنید.
